Vermietung & Steuer

Hier finden Sie alle Informationen zur steuerlichen Behandlung von Vermietungseinkünften


Definiton von Vermietungseinkünften

Durch die Vermietung von Grundvermögen, insbesondere von Eigentumswohnungen und Häusern, erzielen Vermieter steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einkünfte sind dabei das Ergebnis der Gegenüberstellung der Einnahmen (= Kaltmiete und Umlagen) auf der einen Seite zu den Werbungskosten (= Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwendungen, Betriebskosten usw.) auf der anderen Seite.

Allgemeines

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG unterliegen der Einkommensteuer die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Durch die Vermietung bzw. Verpachtung einer Sache erzielen Sie demnach steuerpflichtige Einkünfte, die Sie im Rahmen Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung in der Anlage V erklären müssen.


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Einnahmen

Einnahmen sind alle Güter, die in Geld oder Geldeswert bestehen und Ihnen im Rahmen einer Vermietung zufließen.

Die Einnahmen lassen sich grundsätzlich einteilen in

  • Vom Mieter erhaltene Mieten
  • Vom Mieter erhaltene Betriebskosten (= Umlagen)
  • Vom Mieter erhaltene Umsatzsteuer, sofern umsatzsteuerpflichtig vermietet wird

Mieten

Neben der klassischen Kaltmiete zählen auch Mieten für überlassene Einrichtungsgegenstände als Mieteinnahmen (z. B. Entgelt für die Überlassung einer bereits vorhandenen Küche).

Bei Baukostenzuschüsse oder Mietvorauszahlungen des Mieters haben Sie ein Wahlrecht. Entweder versteuern Sie den kompletten Betrag im Zeitpunkt des Zuflusses oder aber Sie verteilen den Baukostenzuschuss bzw. die Mietvorauszahlung auf die Laufzeit des Mietvertrags. Die Versteuerung erfolgt dann sowohl auf die laufenden Mietzahlungen zuzüglich der anteiligen Vorauszahlungen. Wird das Mietverhältnis beendet, bevor die gesamten Mietvorauszahlungen versteuert wurden, werden die bisher noch nicht berücksichtigten Mietvorauszahlungen bei Beendigung des Mietvertrages in einer Summe als Einnahme bei der Steuer erfasst.

Zahlt Ihr Mieter keine Miete, dann müssen Sie auch keine Einnahmen versteuern, da diese erst mit Zufluss bei Ihnen der Steuer zu unterwerfen sind. Verkaufen Sie ausstehende Mietforderungen (z. B. an ein Factoring- oder Inkassounternehmen) ist der vereinnahmte Kaufpreis als Mieteinnahme zu berücksichtigen.

Betriebskosten

Oftmals wird behauptet, dass die vereinnahmten Betriebskosten (umgangsprachlich auch Nebenkosten genannt) als scheinbar durchlaufende Posten nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben wären. Dies stimmt allerdings nicht.

Betriebskosten, die Ihnen vom Mieter als monatliche Vorauszahlung zufließen, sind auch als Einnahmen steuerlich zu erfassen. Dafür sind aber die von Ihnen laufend zu zahlenden Betriebskosten für die vermietete Immobilie (vergleiche hierzu Gliederungspunkt C) als Werbungskosten steuermindernd zu berücksichtigen.

Rechnen Sie die Betriebskosten mit Ihrem Mieter im Folgejahr ab, sind Nachzahlungen des Mieters im Jahr der Zahlung als Einnahme zu berücksichtigen. Zahlungen an den Mieter (die Vorauszahlungen des Mieters waren höher als die tatsächlichen Betriebskosten) sind als negative Einnahmen von den sonstigen Einnahmen abzurechnen.

Umsatzsteuer

Sofern Räumlichkeiten umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, gehört auch die vereinnahmte Umsatzsteuer zu den Einnahmen. Hinweis: Räume zu Wohnzwecken können grundsätzlich nicht umsatzsteuerpflichtig vermietet werden.

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Werbungskosten

Stören Sie sich nicht am Begriff „Werbungskosten“. Dies ist nur ein steuertechnischer Begriff für „Steuermindernde Ausgaben“.

Werbungskosten sind nach § 9 EStG Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen.

Die wichtigsten Werbungskosten im Rahmen der Vermietung sind:

  • Absetzung für Abnutzung
  • Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten
  • Erhaltungsaufwendungen
  • Betriebskosten
  • Sonstiges

1. Absetzung für Abnutzung

Den steuerlichen Terminus „Absetzung für Abnutzung“ werden Sie vermutlich eher unter dem Begriff der „Abschreibung“ kennen.

Sowohl die Anschaffungskosten bei einem Kauf als auch die Herstellungskosten bei einem Bau können im Zeitpunkt der Zahlung nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden grundsätzlich über eine Laufzeit von 50 Jahren mit jährlich 2 % als Werbungskosten (= steuermindernde Ausgabe) berücksichtigt.

 a) Anschaffungskosten (= Käufer)

Zu den Anschaffungskosten zählen:

  • Der Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag
  • Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %)
  • Kosten des Grundbuchamtes für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung
  • Maklerprovision
  • Gerichtskosten bei Erwerb durch Zwangsversteigerung
  • Sonstige Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf (z. B. Fahrt- und Telefonkosten)

Von den Gesamt-Anschaffungskosten ist dann der Grund- und Bodenanteil abzuziehen. Der Grund- und Bodenanteil ermittelt sich anhand des „Bodenrichtwerts“. Es verbleiben die Anschaffungskosten für das Gebäude, von denen 2 % jährlich als Werbungskosten berücksichtigt werden können.

Die Abschreibung beginnt im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, der im notariellen Kaufvertrag als Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Gefahren, Nutzen, Lasten und Gefahren benannt wird. Erfolgt die Anschaffung in Laufe des Jahres, so ist die Gebäudeabschreibung monatsgenau zu ermitteln („pro rata temporis“).

b) Herstellungskosten (= Bauherr)

Zu den Herstellungskosten für das Gebäude zählen:

  • Kosten für die Bauarbeiten
  • Kosten für die Baumaterialien
  • Kosten für den Architekten
  • Kosten für den Anschluss an das Versorgungsnetz für Strom, Gas, Wasser und Wärme
  • Kosten für die Bau-Berufsgenossenschaft
  • Sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Errichtung (z. B. Fahrt- und Telefonkosten)

Auch von den Herstellungskosten für das Gebäude können pro Jahr nur grundsätzlich 2 % als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

2. Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten

In der Regel wird der Kauf oder der Bau einer zu vermieteten Immobilie durch ein Bankdarlehen fremdfinanziert. Die zu zahlenden Schuldzinsen sind als Finanzierungskosten sofort als Werbungskosten absetzbar. Wichtig: Absetzbar sind nur die Schuldzinsen, nicht jedoch der Tilgungsanteil des Darlehens, da ja das Gebäude als solches bereits über die jährliche Abschreibung steuerlich berücksichtigt wird.

Auch die Notarkosten für die Bestellung sowie die Grundbuchkosten für die Eintragung einer Grundschuld sind im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten vollumfänglich zu berücksichtigen.

3. Erhaltungsaufwendungen

Wenn Sie an einem Gebäude etwas bereits Vorhandenes instand halten, erneuern oder modernisieren führt das grundsätzlich zu sofort abzugsfähigen Werbungskosten.

Erhaltungsaufwendungen sind z. B.:

  • Austausch von Fenster und Türen
  • Austausch der Heizungsanlage
  • Austausch von Herd und Spüle
  • Austausch der Elektroinstallation
  • Austausch des Fußbodenbelags
  • Erneuerung des Hausanstrichs

Größere Erhaltungsaufwendungen können Sie dabei über einen Zeitraum von 2 bis 5 Jahren steueroptimiert verteilen.

Von den Erhaltungsaufwendungen sind nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzugrenzen, die nicht sofort, sondern zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden müssen. Stichworte: „Anschaffungsnaher Aufwand“, „Erweiterung“ sowie „Wesentliche Verbesserung“.

4. Betriebskosten

Die von Ihnen gezahlten Betriebskosten, die für Ihre vermietete Immobilie angefallen sind, können im Zeitpunkt der Zahlung als sofort abzugsfähige Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden.

Beispiele für Betriebskosten:

  • Grundsteuer
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Wasserversorgung
  • Entwässerung
  • Hausbeleuchtung
  • Heizung
  • Warmwasser
  • Schornsteinreinigung
  • Hausversicherungen
  • Hausmeister
  • Treppenreinigung
  • Kosten des Fahrstuhls
  • Dachrinnenreinigung
  • Gartenpflege
  • Kosten der Hausverwaltung
  • Schneeräumkosten

Ob Sie dabei die Kosten auf den Mieter umlegen können oder nicht, ist für steuerliche Zwecke irrelevant. Die Kosten der Hausverwaltung bei einer vermieteten Eigentumswohnung können Sie zwar nicht auf Ihren Mieter umlegen, steuerlich aber natürlich als Werbungskosten steuermindernd geltend machen.

5. Sonstiges

Hinsichtlich der Verwaltungskosten akzeptiert das Finanzamt oftmals auch Pauschalen, sofern diese im nachvollziehbaren Rahmen angesetzt werden.

Sollten Sie die Immobilie umsatzsteuerpflichtig vermieten, so ist die an das Finanzamt gezahlte Umsatzsteuer ebenfalls als Werbungskosten zu erfassen.

Bei Eigentumswohnungen ist grundsätzlich ein Wohngeld an den Hausverwalter für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft zu entrichten. Das Wohngeld ist dabei jedoch nicht in vollem Umfang als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage ist heraus- die Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage ist hingegen wieder hinzuzurechnen.

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