C. Werbungkosten

1. Absetzung für Abnutzung

Den steuerlichen Terminus „Absetzung für Abnutzung“ werden Sie vermutlich eher unter dem Begriff der „Abschreibung“ kennen.

Sowohl die Anschaffungskosten bei einem Kauf als auch die Herstellungskosten bei einem Bau können im Zeitpunkt der Zahlung nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden grundsätzlich über eine Laufzeit von 50 Jahren mit jährlich 2 % als Werbungskosten (= steuermindernde Ausgabe) berücksichtigt.

 a) Anschaffungskosten (= Käufer)

Zu den Anschaffungskosten zählen:

  • Der Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag
  • Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
  • Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 %)
  • Kosten des Grundbuchamtes für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung
  • Maklerprovision
  • Gerichtskosten bei Erwerb durch Zwangsversteigerung
  • Sonstige Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf (z. B. Fahrt- und Telefonkosten)

Von den Gesamt-Anschaffungskosten ist dann der Grund- und Bodenanteil abzuziehen. Der Grund- und Bodenanteil ermittelt sich anhand des „Bodenrichtwerts“. Es verbleiben die Anschaffungskosten für das Gebäude, von denen 2 % jährlich als Werbungskosten berücksichtigt werden können.

Die Abschreibung beginnt im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs, der im notariellen Kaufvertrag als Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Gefahren, Nutzen, Lasten und Gefahren benannt wird. Erfolgt die Anschaffung in Laufe des Jahres, so ist die Gebäudeabschreibung monatsgenau zu ermitteln („pro rata temporis“).

b) Herstellungskosten (= Bauherr)

Zu den Herstellungskosten für das Gebäude zählen:

  • Kosten für die Bauarbeiten
  • Kosten für die Baumaterialien
  • Kosten für den Architekten
  • Kosten für den Anschluss an das Versorgungsnetz für Strom, Gas, Wasser und Wärme
  • Kosten für die Bau-Berufsgenossenschaft
  • Sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Errichtung (z. B. Fahrt- und Telefonkosten)

Auch von den Herstellungskosten für das Gebäude können pro Jahr nur grundsätzlich 2 % als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt werden.